Erbbaurecht: Nachteile und Risiken bei Erbpacht-Grundstücken

Ein Haus bauen, ohne das Grundstück zu kaufen? Das geht in Deutschland. Möglich macht es das Erbbaurecht – umgangssprachlich auch Erbpacht genannt.

Auf der Grundlage des Erbbaurechts pachtet der Bauherr ein Grundstück, dass ihm nicht gehört und baut darauf ein Haus. Dadurch spart der Häuslebauer das Geld für Grund und Boden. Doch was auf den ersten Blick verlockend erscheint, kann finanzielle Risiken beinhalten.

Wir erklären, warum es sinnvoller sein kann, nicht nur ein Haus, sondern auch das Grundstück dazu zu kaufen.

"Gerade für Menschen mit wenig Geld, die trotzdem ein Haus bauen wollen, kann die Erbpacht von Vorteil sein", sagt Petra Uertz, Bundesgeschäftsführerin des Verbands Wohneigentum e.V. zu t-online.de.

Das entspricht ganz dem Geiste des 1919 in Kraft getretenen Erbbaurechts: Menschen mit geringerem Einkommen sollten sich mit dem Abschluss eines Erbbau-Vertrags ein eigenes Haus leisten können. Uertz schränkt jedoch gleich ein: "Wenn das Geld sogar bei einer Berechnung mit Erbbau knapp ist, raten wir grundsätzlich vom Hausbau ab."

Erbpacht-Vertrag ist ein Dauerschuldverhältnis

In der Regel bekommt man Erbbau-Gründstücke von sozialen Einrichtungen wie Stiftungen, Kirchen oder von den Gemeinden – manchmal aber auch von Privateigentümern. Der Bauherr wird bei Vertragsabschluss nicht Eigentümer eines Grundstücks, sondern mietet es.

Die Laufzeit der Verträge variiert zumeist zwischen 50 und 99 Jahren, können aber auch kürzer oder länger ausfallen. Zum Ausgleich zahlt der Hausbauer den so genannten Erbbauzins. "Das Grundstück kostet einen nicht sofort etwas. Stattdessen fällt der jährliche Zins an. Der Satz beträgt in der Regel drei bis fünf Prozent vom Grundstückswert", so Uertz. Letzterer bemisst sich nach dem Bodenrichtwert.

Erbpacht lohnt sich, wenn die Zinsen für Baugeld hoch sind

Die Höhe des Erbbauzinses – die sogenannte Pacht – im Vergleich zur Zinshöhe für Baudarlehen beim Kauf eines Grundstücks ist ein entscheidender Faktor für den Vertragsabschluss. "Erbpacht lohnt sich, wenn die Zinsen für Baugeld hoch und die Grundstückskosten teuer sind", sagte die Verbandschefin. Man dürfe aber nicht vergessen, dass man sich mit einem Erbpacht-Vertrag in ein Dauerschuldverhältnis begebe. Das heißt: Die Zahlungen fallen so lange an, wie der Vertrag läuft – bis zu 99 Jahre.

Zinssatz bleibt nicht dauerhaft niedrig

Zudem muss sich der Interessent vor dem Kauf über die langfristige Zinsentwicklung bewusst sein. "Wenn sich der Verkehrswert des Grundstücks ändert, steigt auch der Zins. Der darf frühestens alle drei Jahre angehoben werden, das ist gesetzlich festgelegt", erläuterte Uertz.

Die Anpassung des Pachtzinses orientiert sich meist an der Entwicklung des Verbraucherindex'. Er misst die durchschnittliche Preisentwicklung aller Waren und Dienstleistungen, die von privaten Haushalten gekauft werden. Die Verbraucherpreise in Deutschland legten in 2017 im Vergleich zum Vorjahr durchschnittlich um 1,8 Prozent zu – mehr als die vier Jahre zuvor. Ausschlaggebend waren die Preisanstiege bei Energie und bei Nahrungsmitteln.

Plötzlicher Zinsschock: 500 Prozent Erhöhung

Oftmals erhöhen die Eigentümer der Grundstücke den Zins jahrelang nicht, und passen den Pachtzins dann auf einmal nach oben an. "Gerade für Hausbesitzer mit alten Erbbau-Verträgen ist eine Erhöhung erschreckend. Wohnt jemand seit 30 bis 40 Jahren in dem Haus, und der Zins wurde nie erhöht, kann der Aufschlag zum Beispiel 300 Prozent betragen", sagte Uertz.

Das Nachrichtenmagazin "Spiegel" berichtete 2010 von dem besonderen Fall der Irene Beißer aus Northeim in Niedersachsen. Die damals 86-Jährige musste den über 80 Jahre laufenden Pachtvertrag ihrer Eltern verlängern. Der Erbbau-Ausgeber, die Klosterkammer Hannover, verlangte laut "Spiegel" anstelle des bis dahin geltenden Zinses von rund 225 Euro im Jahr 1389,19 Euro – eine Steigerung um mehr als 500 Prozent. Nicht für die Verlängerung des alten Vertrages, sondern für die Neubewertung des Grundstückes, auf dem das elterliche Haus steht.

Zwar dürfen diese Anpassungen nach Paragraph 9a der Erbbaurechtsordnung nicht über die "allgemeinen wirtschaftlichen Verhältnisse" hinausgehen. "Ob man gegen die Zinserhöhungen vorgehen kann, hängt jedoch vom Einzelfall ab", sagt Uertz. Sie rät den Erbbau-Pächtern in diesem Fall den Zusammenschluss zur Gruppe, um dann mit dem Erbbau-Ausgeber zu verhandeln. Verschiedene Beispiele zeigen, dass das ein langwieriger Kampf bis vor die Gerichte sein kann.

Baufinanzierung momentan günstig wie nie

Zurzeit ist die Baufinanzierung günstig wie nie. Angesichts der momentan besonders niedrigen Zinsen sollten Bauherren lange Zinsbindungsfristen vereinbaren.

Zwar wird ihnen bei kurzen Zinsbindungsfristen gewöhnlich ein etwas geringerer Darlehenszinssatz eingeräumt, bei Ablauf der Zinsbindungsfrist drohen jedoch möglicherweise erheblich höhere Zinsbelastungen. Daher sollten Häuslebauer gerade im derzeitigen Niedrigzinsumfeld möglichst lange Zinsbindungen von mindestens 15 Jahren wählen.

Ein Käufer hat seinen Kredit in der Regel nach rund dreißig Jahren getilgt und ist Eigentümer von Immobilie und Grundstück – der Erbbaurechtsnehmer (Erbpächter) besitzt lediglich das Haus.

Keine freie Eigenbestimmung über das Haus

Und meist können die Erbpächter nicht einmal über die Immobilie frei verfügen. Zwar können sie das Eigenheim und das Erbbaurecht selbst nutzen, vererben oder vermieten. Jedoch halten die Grundstücks-Eigentümer im Vertrag verschiedenste Mitspracherechte fest.

Will der Bauherr das Haus zum Beispiel verkaufen, ist das oft nur in Absprache mit dem Grund-Besitzer möglich. Auch beim Umbau oder bei einer Erweiterung kann der Erbbau-Ausgeber ein Wörtchen mitreden – wenn auch in vertraglich geregelten Grenzen. Ebenso sind Neueintragungen im Grundbuch von der Zustimmung des Erbbaupachtgebers abhängig.

Vorsicht bei Ankaufpflicht und Heimfall

Vorsicht auch, wenn im Vertrag die Rede von einer Ankaufspflicht ist. Das heißt, der Bauherr muss das Grundstück erwerben, wenn dies vertraglich festgelegt wurde und der Eigentümer dies verlangt. Umgekehrt muss der Grundstückseigentümer allerdings auch nach Ablauf des Erbbaurechts für das auf dem Gelände befindliche Gebäude eine Entschädigung zahlen.

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Und da wäre noch der so genannte Heimfall: Unter bestimmten Umständen hat der Ausgeber einen Anspruch auf Rückübertragung des Grundstücks. Hat sich der Wert des Grundstücks durch die Bebauung erhöht, hat der Erbrechtnehmer einen Anspruch auf eine entsprechende Vergütung.

Eigener Grund und Boden

Wer mit dem Gedanken spielt, das Erbpacht-Modell zu nutzen, sollte sich Vor- und Nachteile gut überlegen und die Kosten gründlich durchkalkulieren. Petra Uertz resümmiert: "Wenn man es sich leisten kann, dann sollte man ein Grundstück kaufen. Dann ist man Herr auf dem eigenen Grund und Boden."