Erbschaftsteuer: Gutachter helfen Erben bei Immobilienbewertung

Gutachter helfen Erben nach der Steuerreform

18.12.2008, 13:47 Uhr | bv

Ab 2009 gilt bei geerbten Immobilien der Verkehrswert für die Steuer (Foto: imago)Die Reform der Erbschaftsteuer bringt eine bedeutende Änderung: Immobilien werden künftig höher bewertet - und damit können Steuern bei der Vererbung anfallen oder höher ausfallen. Damit Erben und Erbengemeinschaften nicht versehentlich zu viel zahlen, sollte der Wert der Immobilie genau ermittelt werden - mit Hilfe eines Sachverständigen. Experten sagen, mit einem Gutachten in der Hand sind die Chancen besser, dass das Finanzamt die Zahlen auch akzeptiert.

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Immobilien zum Verkehrswert

Bis zum 31. Dezember 2008 werden Immobilien im Durchschnitt nur mit etwa 50 bis 80 Prozent des Verkehrswertes bewertet. Das Bundesverfassungsgericht verpflichtete aber den Gesetzgeber, alle Erbsachen gleich zu behandeln - also etwa Immobilien und Bargeld. Alles müsse mit dem Verkehrswert angesetzt werden, sagt Anita Käding vom Bund der Steuerzahler in Berlin. "Die neue Bewertung wird also zu deutlich höheren Werten führen." Das soll durch höhere Freibeträge aufgefangen werden.

Ab Januar klarere Verhältnisse

Nun sollen klarere Verhältnisse herrschen: "Wenn ein Haus einen Verkehrswert von 600.000 Euro hat, werden in dem Bescheid zur Besteuerung 600.000 Euro zugrunde gelegt", sagt Groll. Wird ein Haus vererbt und gibt es kein Testament, muss der Erbe das Finanzamt darüber informieren. Die Behörde schickt Groll zufolge dann ein Formular für eine Steuererklärung. Hier muss der neue Eigentümer den Verkehrswert der Immobilie eintragen.

Gutachterausschuss kann helfen

Grundsätzlich können Erben diesen Betrag allein ermitteln. Wer Hilfe braucht, kann aber auch beim sogenannten Gutachterausschusses in seinem Wohnort nachfragen. "Dieser Ausschuss hat eine Liste, in der die Regionen und Straßen der Gemeinde mit den entsprechenden Werten stehen", erläutert Groll. Allerdings sage das noch nichts über das Baujahr, Qualität und Zustand des Hauses oder der Wohnung aus - also über die vielen anderen Faktoren, die den Wert eines Hauses deutlich beeinflussen können.

Finanzamt setzt oft höhere Werte an

Groll zufolge müssen neue Eigentümer prinzipiell damit rechnen, dass der Fiskus die vorgelegten Zahlen ohne ein entsprechendes Sachverständigengutachten nicht anerkennt. "Das Finanzamt wird dann wahrscheinlich einen Bescheid mit einem höheren Verkehrswert schicken." Wer der Ansicht ist, der Hauswert sei dort zu hoch angesetzt, könne gegen diesen Bescheid Einspruch einlegen.

Sachverständige berücksichtigen auch Marktdaten

Um solchen Ärger zu vermeiden, ist es gerade bei sehr großen und teuren Immobilien am besten, wenn die Bewertung durch einen öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen erfolgt. "Er besichtigt die Immobilie, führt eine Sachaufnahme durch und bewertet daraufhin die Immobilie", erläutert Hugo Sprenker, Vizepräsident des Immobilienverbandes Deutschland (IVD) in Berlin. Der Gutachter nutzt dazu Marktdaten, örtliche Mietspiegel oder vergleicht das zu bewertende Objekt mit ähnlichen Gebäuden, die in der Vergangenheit verkauft worden sind.

Preise der Gutachter unterschiedlich

Wer den Gutachter bestellt, muss ihn allerdings auch bezahlen. "Die Preise sind höchst unterschiedlich, je nachdem, ob man den örtlichen Gutachterausschuss beauftragt oder einen Sachverständigen", sagt Wiech. "Die Kosten richten sich nach dem Wert der Immobilie." Auch die Region kann dabei eine Rolle spielen, sagt Groll. "Unter 1500 Euro plus Mehrwertsteuer kommt man hier in der Regel nicht davon.

Zwischen 1300 und 10.000 Euro

"Für eine Immobilie mit einem Wert von 500.000 Euro fallen zwischen 1318 und 1611 Euro an, wenn die sogenannte Normalstufe angewandt wird", sagt sagt Hugo Sprenker vom Immobilienverband Deutschland (Berlin). Sie gilt nach Worten des Experten in einfachen Fällen, wenn beispielsweise keine Erbbaurechte zu berücksichtigen sind und alle Unterlagen vorliegen. Aber auch Kosten von 10.000 Euro und mehr sind möglich, insbesondere bei Objekten, die mehrere Millionen Euro kosten.

Gutachten liegt nach einigen Wochen vor

Wie lange es dauert, bis eine Immobilien-Bewertung durch den Gutachter abgeschlossen ist, hängt vom Objekt und der Region ab. "Normalerweise arbeiten die Sachverständigen recht zügig", lautet die Erfahrung von Alexander Wiech. "Wenn der örtliche Gutachterausschuss beauftragt wird, ist mit einer längeren Bearbeitungsdauer zu rechnen." Liegen alle Unterlagen vor, können Auftraggeber etwa zwei bis vier Wochen nach Beauftragung das Gutachten erhalten, sagt Hugo Sprenker. Häufig zieht sich die Bearbeitung aber schon lange hin - und die Wartezeiten könnten noch länger werden, befürchtet Klaus Michael Groll vom Deutschen Forum für Erbrecht in München: Es gebe in einigen Regionen zu wenig Sachverständige für die nötigen Gutachten.

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Quelle: dpa , dpa-tmn , t-online.de