Teure Immobilien: Warum aufpassen muss, wer jetzt kaufen will

Die Immobilienpreise sind 2023 gesunken. Doch erschwinglich sind Immobilien deshalb noch lange nicht. Welchen Problemen sich Käufer gegenübersehen.

"Billiger wird’s nicht", "Die Kauflust kehrt zurück", "Aufbruchstimmung am Immobilienmarkt". Oder aber: "Der Immobilienmarkt ist eingebrochen", "Die Kaufpreise fallen weiter". Wer sich dieser Tage Schlagzeilen zum Immobilienmarkt ansieht, findet Widersprüchliches. Fallen jetzt die Preise weiter oder nicht? Kommt darauf an, wen man fragt ...

Klar, die Bau- und Immobilienbranche hofft auf eine Belebung des Immobilienmarktes. Kreditvermittler ebenso. Beide tun das natürlich auch in eigenem Interesse. Schon in diesem Jahr soll die "Belebung" kommen. Aber wer kaufen möchte, ist besorgt: Viele konnten sich in den vergangenen eineinhalb Jahren wegen der hohen Zinsen keine Immobilie leisten. Und es ist fraglich, ob die Zinsen nun schnell genug sinken, um die immer noch hohen Immobilienpreise abzufedern.

Willkommen zurück im Jahr 2022

Schauen wir uns einmal die Fakten an. Laut Statistischem Bundesamt sind die Immobilienpreise 2023 im Bundesdurchschnitt um 8,4 Prozent gefallen – das sind die jüngsten Zahlen. Was nach viel klingt, ist in Wahrheit wenig. Denn mit dem Rückgang erreichen wir gerade mal wieder das Preisniveau von 2022. Willkommen zurück! Insgesamt haben sich die Immobilienpreise in Deutschland in den vergangenen 20 Jahren dagegen fast verdoppelt.

Großstadt hui – Pampa pfui

Und die 8,4 Prozent Preisrückgang sind ein Durchschnittswert. In großen Städten ziehen die Preise bereits wieder an. Auch in Speckgürteln. Es sind die unsanierten Altbauten in der Pampa, die den Schnitt nach unten ziehen. Diese sind – sagen wir es vorsichtig – schwer verkäuflich. Trotz staatlicher Förderung, etwa mit dem Programm "Jung kauft Alt".

Wer sich jedoch dafür erwärmt, zieht meist in Regionen ohne ausreichend Infrastruktur – von der Bahnanbindung über die Arztversorgung und den Kindergartenplatz bis hin zu zeitfressenden Wegen zur Arbeit. Scheint, als würde man ein Problem gegen zahlreiche andere austauschen. Und das ist: klar unattraktiv.

Hürden für angehende Käufer

Sagen wir aber mal, Sie finden eine Immobilie, die in den vergangenen Monaten etwas im Preis nachgegeben hat. Dann sehen Sie sich dennoch einer Reihe von Hürden gegenüber:

Punkt 1: Ihre Lebenshaltungskosten sind vermutlich deutlich gestiegen, der hohen Inflationsraten der vergangenen Monate sei Dank. Möglicherweise hat sich auch Ihre Miete erhöht – sie ist Teil der Inflation. Da hilft es auch nicht, wenn sich die Teuerung jetzt abschwächt. Das Preisniveau bleibt hoch. Und damit sinkt Ihr Spielraum, Eigenkapital für eine Immobilie bereitzustellen. Weniger Eigenkapital bedeutet aber: höhere Kreditzinsen. Dann hätten sie nichts gewonnen.

Punkt 2: Vor allem bei älteren Kaufimmobilien drängen sich heute Fragen auf, die man früher eher selten stellte. Und die drehen sich um Heizung und Energie. Also, wie wird geheizt? Existiert eine Wärmedämmung? Was kostet die Sanierung einer alten Öl- oder Gasheizung? Welche Fördermittel gibt es – wie und bis wann kann man die beantragen? Verständlich, dass man hier den Überblick verlieren kann. Wie einfach waren die Zeiten, als es einfach nur hieß: "Lage, Lage, Lage" …

Punkt 3: Die Heizung ist oft nicht das einzige sanierungsbedürftige Element beim Kauf einer Altimmobilie. Das Problem: Baustoffe und Handwerker waren zuletzt knapp und teuer. Allzu oft haben Verkäufer daher auf die Sanierung verzichtet und den Moment verpasst, als die Zinsen noch niedrig waren. Wer heute kauft, muss die Modernisierung selbst finanzieren. Zu höheren Zinsen. In dem Sinne sind die Preisvorstellungen mancher Verkäufer schlicht unrealistisch. Kaufpreis plus Sanierung können sich viele Beinahe-Käufer vermutlich nicht leisten.

Punkt 4: Die Kreditkonditionen verbessern sich zwar seit Ende 2023 tatsächlich. Im November waren für zehn Jahre Zinsbindung laut Interhyp AG noch durchschnittlich 4,23 Prozent Zinsen fällig. Aktuell sind es 3,7 Prozent. Allerdings zeigen Daten zur Marktlage und Nachfrage: Dieser Rückgang reicht nicht. Das Verhältnis von Kreditkosten und Immobilienpreisen ist nach wie vor mehr als ungünstig.

In einem sind sich Käufer, Verkäufer, Kreditportale, Makler, Bau- und Immobilienbranche aber einig: Ihre Hoffnungen ruhen auf einer Zinssenkung durch die Europäische Zentralbank (EZB) im Juni. Und die ist durchaus realistisch, weil sich die Inflation im Euroraum wieder ihrem Zielwert von zwei Prozent annähert.

Eine Zinssenkung macht noch keinen Immobilienboom

Allerdings: Die Zinssenkung, die im Raum steht, dürfte gering sein. 0,25 Prozentpunkte weniger – das ist ein Tropfen auf den heißen Beton. Damit die Zinsen nachhaltig sinken, muss bzw. will die EZB die Sicherheit haben, dass die erwartete Inflation wirklich unter Kontrolle ist.

Was aber, wenn genau das nicht der Fall ist, sondern zum Beispiel die Ölpreise wieder steigen, zum Beispiel durch geopolitische Risiken? Das Thema Inflation ist noch nicht vom Tisch. Und das Letzte, was die Währungshüter wollen, ist, dass sie jetzt kräftig die Zinsen runterbringen und dann irgendwann zurückrudern müssen.

Nochmal fünf bis zehn Prozent Preissenkungen?

Damit aus Interessierten wirklich Immobilienkäufer werden (können), braucht es mehr als die Zinstropfen. Die Bundesbank schätzt: Damit die Preise für Immobilien wieder zur Realität der Zinsen und Einkommen passen, müssten sie im Vergleich zum ersten Quartal nochmals um fünf bis zehn Prozent sinken. Erst dann wären die Überbewertungen am Immobilienmarkt abgebaut. Für Käufer gilt also: Vorsicht ist die Mutter der Porzellan-, äh ... Umzugskiste. Oder abwarten.