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13.09.2011, 12:39 Uhr | Financial Times Deutschland
"Greenbuilding Hamburg Quartier 21" von Hesse Newman (Foto: Fondsanbieter)
Der Experte für Beteiligungsmodelle Markus Gotzi analysiert einmal monatlich ein Angebot aus dem Sektor der geschlossenen Immobilienfonds. Diesmal: Das "Greenbuilding Hamburg Quartier 21" von Hesse Newman.
Hamburg hat sich zum gefragten Standort von Objekten geschlossener Immobilienfonds entwickelt. Real I. S. platziert hier ein Einkaufszentrum, Paribus hat ein Bürogebäude finanziert.
Hesse Newman reiht sich mit seinem Fonds Greenbuilding Hamburg Quartier 21 ein. Zeichner des Fonds beteiligen sich an einem Büroneubau im Quartier 21, dem Gelände des ehemaligen Krankenhauses im Stadtteil Barmbek.
Hesse Newman hat die Immobilie zum Preis von knapp 60 Millionen Euro von der Hochtief Projektentwicklung gekauft. Das entspricht auf Grundlage der erwarteten Miete 16,5 Jahreseinnahmen.
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Im Februar 2012 soll der Neubau, der nach Green-Building-Standard entsteht, mit 18.600 Quadratmetern Nutzfläche und 300 Tiefgaragenplätzen fertig sein. Das Gebäude wird begrünte Dächer haben und einen speziellen Sonnenschutz, Fernwärme nutzen und eine neuartige Kältetechnik anwenden.
Das Bürogebäude ist Teil des Quartier 21, einer großen urbanen Entwicklung mitten in Hamburg. Auf der knapp 14 Hektar großen Fläche des ehemaligen Krankenhauses Barmbek entsteht eine Mischung aus alten, denkmalgeschützten Gebäuden und Neubauten.
Ein Joint Venture aus Hochtief Projektentwicklung und Hamburg Team entwickelt dort 550 Wohnungen und 40 Einfamilienhäuser mit insgesamt 72.000 Quadratmetern.
Ein Altenpflegeheim wird 150 Plätze bieten, eine Kindertagesstätte Platz für 100 Knirpse. Hinzu kommen Büros, Einzelhandelsflächen und Gastronomie auf weiteren 40.000 Quadratmetern. Bis zu 1500 Menschen werden hier künftig leben und arbeiten.
Die Zahl der Bürobeschäftigten in Hamburg steigt seit 2005 kontinuierlich. Aktuell sind es rund 490.000. Im Jahr 2015 sollen es nach einer Prognose von Bulwien Gesa 520.000 sein. Die Mieten werden gemäß der Bulwien-Studie gemächlich steigen.
Derzeit üblich sind 15 Euro, die Spitzenmiete liegt bei 23 Euro. Der Leerstand in Hamburg ist mit knapp zehn Prozent nicht dramatisch.
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Hochtief nutzt als Hauptmieter zwei Drittel der Fläche und hat einen Vertrag mit einer Laufzeit von zwölf Jahren.
Das Unternehmen bestätigte, darin die über Hamburg verteilten Niederlassungen der Unternehmenstochter Hochtief Solutions zusammenzufassen und die Immobilie als Referenzobjekt zu nutzen, etwa bei der Kundenakquisition.
Hochtief zahlt angemessene 13,80 Euro pro Quadratmeter, die Einzelhändler Rewe, Denn's Biomarkt und Budnikowsky im Schnitt 17 Euro. Deren Verträge laufen zwischen zehn und 15 Jahre. Rund 1000 Quadratmeter Einzelhandelsfläche sind noch unvermietet.
Die Gesamtinvestition summiert sich auf knapp 69 Mio. Euro. Anleger beteiligen sich inklusive Agio mit gut 35 Mio. Euro. Das Darlehen verzinst sich zehn Jahre lang zu 4,24 Prozent - günstige Konditionen, die sich der Fonds über ein Damnum in Höhe von fünf Prozent erkauft. Die Tilgung ist mit anfänglich 0,75 Prozent etwas mager.
Bei den Anschlusszinsen rechnet Hesse Newman mit fünf Prozent zuzüglich einer Marge von 1,5 Prozent bei einer Zinsbindung von fünf Jahren. 2025 soll das Objekt verkauft werden.
Läuft alles wie geplant, bekommen Anleger Ausschüttungen zwischen 5,75 und sechs Prozent. Bis zur kalkulierten Liquidation des Fonds machen sie ein Plus von 81 Prozent vor Steuern.
Bei dieser Rechnung geht der Initiator davon aus, dass er die Immobilie zum 16-Fachen der dann erwarteten Jahresnettomiete verkaufen kann. Die Einnahmen sollen in dieser Zeit um rund 16 Prozent steigen - das erscheint nicht unrealistisch.
Hesse Newman weist in seinem Investitionsplan Vergütungen und sonstige Kosten in Höhe von knapp zwölf Prozent des Eigenkapitals inklusive Agio aus. Hinzu kommen allerdings rund sieben Prozent Finanzierungskosten, vor allem auf Grund des Damnums.
Hesse Newman weist in seinem Investitionsplan Vergütungen und sonstige Kosten in Höhe von knapp zwölf Prozent des Eigenkapitals inklusive Agio aus. Hinzu kommen allerdings rund sieben Prozent Finanzierungskosten, vor allem auf Grund des Damnums.
Hesse Newman ist ein relativ junges Emissionshaus aus dem Jahr 2008. Hauptgesellschafter ist die SBW Schweizer Beteiligungs-Werte. Weil die Fonds erst seit wenigen Jahren laufen, sind die handelsrechtlichen Ergebnisse noch nicht aussagefähig.
Classic Value 4, Greenbuilding Hamburg, Quartier 21 | |
Anbieter | Hesse Newman, Tel. 040/33962444, www.hesse-newman.de |
Objekt | neues Bürogebäude in Hamburg |
Mindestbeteiligung | 20.000 Euro plus 5 % Agio |
Laufzeit | geplant bis 2025 |
Ausschüttungen | von 5,75 % auf 6 % steigend |
Steuern | Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung |
Quelle: Angaben des Anbieters
Die Prognose des Fonds endet mit Auslaufen des wichtigsten Mietvertrages. Bei den spätestens für 2025 geplanten Verkaufsverhandlungen würde es hilfreich sein, wenn Hesse Newman einen neuen Abschluss vorlegen kann. Die Flächen sollten gefragt bleiben, denn das Projekt wird von den Hamburgern gut angenommen.
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Quelle: Financial Times Deutschland , t-online.de
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