Immobilienmarkt im Bann der Krise

Immobilienmarkt im Bann der Krise

23.12.2009, 14:34 Uhr | Meike Schreiber, Financial Times Deutschland

Der deutsche Immobilienmarkt: Experten befürchten, dass die Krise noch nicht vorbei ist (Foto: imago)Der deutsche Immobilienmarkt bietet ein fragiles Bild: Viele Experten fürchten, dass die Krise erst jetzt so richtig ankommt. Noch immer sind Fonds eingefroren. Hoffnung macht allein, dass der Kapitalmarkt auftaut. #

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"Die Krise ist noch nicht ausgestanden"

Der deutsche Markt für Gewerbeimmobilien erholt sich nur langsam von der Krise. Experten rechnen daher auch für 2010 mit einem schwierigen Jahr. "Die Krise ist noch nicht ausgestanden, vor allem, wenn der Druck auf die Miethöhe anhält und die Leerstände weiter steigen", sagt Christian Schulz-Wulkow, Partner der Immobilienberater von Ernst & Young Real Estate.

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Wirklich gute Kaufchancen erst ab 2011

Meist erreichen die Folgen einer Wirtschaftskrise den Immobilienmarkt erst mit Verspätung. Wichtigster Grund: Gewerbliche Mietverträge laufen mehrere Jahre. Auch Ulrich Höller, Chef der börsennotierten Frankfurter Büroimmobiliengesellschaft DIC, ist skeptisch: "2010 gehen wir weiterhin von einem schwierigen Vermietungsumfeld aus." Gute Kaufchancen sieht er erst wieder ab dem zweiten Halbjahr, verstärkt aber sogar erst ab 2011.

Heftiger Crash bei den Verkäufen

2009 wurden in Deutschland so wenige Gewerbeimmobilien verkauft wie noch nie seit Beginn der Datenerhebung Ende der 90er Jahre. Im Vergleich zum ebenfalls schon schwachen Vorjahr halbierte sich das Transaktionsvolumen nochmals. Für das Gesamtjahr 2009 rechnen Maklerhäuser mit einem Verkaufsvolumen von etwa zehn Milliarden Euro. Zum Vergleich: Auf dem Höhepunkt des Booms im Jahr 2007 wechselten in Deutschland Objekte für knapp 60 Milliarden Euro den Besitzer. 2010 könnte das Volumen immerhin wieder auf bis zu 20 Milliarden Euro anschwellen, hofft zumindest der Immobiliendienstleister Catella.

Wohnungen waren begehrter als Büroimmobilien

Bei Investoren begehrter als Büroimmobilien waren 2009 Wohnungen, auch wenn ebenfalls weniger verkauft wurden als zuvor. Anders als zuletzt waren es jedoch weniger die Ausländer, die sich deutsche Wohnungen kauften, sondern vielmehr deutsche Interessenten mit reichlich Eigenkapital. Sie suchen Wohnungen als stabilen Renditebringer in schwierigen Zeiten.

Objektwerte erholen sich wieder

Immerhin: Während 2008 die Mietrenditen im Schnitt um 25 Basispunkte pro Quartal stiegen - und analog die Werte der Objekte fielen -, haben sie sich laut dem Maklerhaus CB Richard Ellis (CBRE) in Deutschland inzwischen wieder verringert. Die Objektwerte erholten sich entsprechend. Auch die Kollegen von BNP Paribas sind optimistisch: An Europas Topstandorten seien die Spitzenrenditen im dritten Quartal stabil geblieben und damit auch die Werte - aber nur bei Objekten in guter Lage oder in gutem Zustand, für die es nach wie vor Käufer gibt. Nebenstandorte verlieren weiter an Wert.

Kredite schwer zu ergattern

Die Banken indes halten sich mit Finanzierungen zurück, weswegen fast nur eigenkapitalstarke Investoren zukaufen. "Die Banken finanzieren zwar wieder etwas mehr, aber es ist nach wie vor schwierig, einen Kredit über 50 Millionen Euro zu bekommen", sagt Schulz-Wulkow.

Hoffnung für 2010

Für 2010 hoffen die Optimisten nun weiter auf die relative Attraktivität von Immobilien. "Immobilien rentieren mittlerweile weit über Staatsanleihen. Der Abstand ist so groß wie lange nicht mehr", so Siegfried Cofalka, Geschäftsführer der Fondsgesellschaft SEB. Das Potenzial der Anleihen sei erschöpft, und Investoren würden sich wieder stärker für Immobilien interessieren. Laut Fabian Klein von CBRE stehen dabei Einzelhandelsimmobilien im Vordergrund: "Der Konsum in Deutschland ist stabil. Zudem sind die Mieter eher an den Standort gebunden als Büromieter."

Experten rechnen weiter mit sinkenden Mietpreisen

Am deutschen Büromietmarkt spüren die Investoren inzwischen deutlich die Krise: Viele Firmen sparen Flächen oder untervermieten. Zwar seien die schlimmsten Prognosen nicht eingetroffen, schreiben die Experten von Jones Lang LaSalle. Aber "auch wenn der Druck auf die Mieten nachgelassen hat, rechnen wir bis zum Ende des Jahres noch mit sinkenden Mietpreisen in allen deutschen Hochburgen".

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Quelle: Financial Times Deutschland