Was beim Grundstückskauf zählt

Was beim Grundstückskauf zählt

01.09.2009, 09:54 Uhr | Eva Neumann, dpa

Beim Kauf des richtigen Baugrundstücks gilt es einiges zu beachten (Quelle: imago)Angehende Hausherren sind oft schon vor Baubeginn Experten in Grundriss-Zeichnungen, Küchenplanung und Fliesenmustern. Mit dem Grundstück, auf dem das Eigenheim entstehen soll, beschäftigen sie sich dagegen häufig nur wenig - ganz nach dem Motto: Wird schon irgendwie passen. Tatsächlich kann jedoch beim Grundstückskauf jede Menge schief laufen.

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Auf gute Anbindung achten

Ein wichtiger Punkt ist die Anbindung an den Arbeitsplatz. Erfordert der Job viele Reisen, sollte im Idealfall nicht nur eine Bus- oder U-Bahn-Haltestelle in der Nähe sein - auch der Flughafen oder der Bahnhof sollten vom neuen Haus aus möglichst gut zu erreichen sein. Zwar sind Grundstücke im ländlichen Raum günstiger als in der Stadt, doch die Kosten des Arbeitsweges müssen einkalkuliert werden. "Wenn es keine gute Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr gibt, führt oft kein Weg am zweiten Auto vorbei", warnt Dirk Wohltorf, Immobilienmakler in Berlin und Vorsitzender des Immobilienverbandes Deutschland (IVD) Berlin-Brandenburg. Eine solche Rechnung kann durchaus zugunsten eines teureren Grundstücks im Stadtbereich ausgehen. Dieses hat der Sicht des Maklers noch einen weiteren Vorteil, nämlich einen höheren Wiederverkaufswert.

Infrastruktur nicht außer Acht lassen

Die Infrastruktur vor Ort ist ebenfalls wichtig: Sind Einkaufsmöglichkeiten und Ärzte, Kindergarten, Schule und Sportstätten gut erreichbar? Sobald ein Grundstück ins Zentrum des Interesses rückt, wird dessen "Mikro-Lage" beleuchtet. "Wichtige Informationen sind beim Bauplanungsamt vor Ort zu bekommen", erklärt Klaus Kellhammer, Gutachter im Verband Privater Bauherren (VPB) in Tübingen. Ein Bebauungsplan für das betreffende Gebiet gibt Planungssicherheit. Wünschenswert ist die Lage in einem reinen Wohngebiet. Aber: Welche Bebauung gibt es in der Umgebung? Das besondere Augenmerk gilt baurechtlichen Vorgaben. Einschränkungen in der Bebaubarkeit können sich auch durch Leitungs- oder Wegerechte ergeben. Diese sind im Grundbuchauszug oder im Baulastenverzeichnis der Gemeinde erkennbar.

Hanglage kann teuer werden

Dann geht es um den Zuschnitt und die Ausrichtung des Grundstücks. Am flexibelsten lässt sich das Traumhaus auf einem rechteckigen Fleckchen Erde platzieren. Günstig ist eine Breite von etwa 20 Metern, da meist beidseitig mehrere Meter Abstand zur Grundstücksgrenze eingehalten werden müssen. Und: "Ein ebenes Grundstück ist immer einfacher und kostengünstiger zu bebauen als ein Hanggrundstück", sagt Kellhammer.

Geschichte des Grundstücks erfragen

Was genau im Boden steckt, ist für den Interessenten schwer erkennbar. Der VPB-Gutachter listet eine ganze Reihe von Unwägbarkeiten auf: Von felsigem Grund oder Schichtwasser über Altlasten durch eine frühere industrielle oder militärische Nutzung bis zu möglichen historischen Funden reicht die Palette. "Im Bauamt kann die Geschichte des Grundstückes erfragt werden. Über Bodenbeschaffenheit oder Grundwasserstand gibt es dort Kartierungen. Wenn ein Käufer bei solchen Recherchen Zweifel bekommt, sollte er auf ein Kurzgutachten durch den Verkäufer bestehen.

Preis auf dem Prüfstand

Schließlich steht der Preis des Grundstücks auf dem Prüfstand: Kommunale Grundstücke oder Verkaufsangebote in der Nachbarschaft bieten sich als Vergleich an. Ein weiterer Kostenfaktor ist laut Makler Wohltorf auch, wie weit das Grundstück erschlossen ist. Daneben sollten die Kosten für den Grundbucheintrag, den Notar, die Grunderwerbsteuer sowie künftige laufende Kosten etwa für Abfallentsorgung oder Straßenreinigung bedacht werden.

Notar regelt die Formalitäten

Wenn von der Lage bis zum Preis alles stimmt, wird der Grundstückskauf formal in die Wege geleitet. Dabei ist der Notar der wichtigste Partner des Käufers. Er sieht das Grundbuch ein, informiert über rechtliche Konsequenzen des Kaufes und erarbeitet einen Vertragsentwurf. "Schwierig gestalten sich oft Käufe von Erben- oder Eigentumsgemeinschaften", erklärt Thomas Diehn von der Bundesnotarkammer in Berlin.

Kaufvertrag regelt die Details

"Dann gibt es drei Möglichkeiten: Idealerweise sind alle Eigentümer beim Notartermin anwesend. Oder die Beurkundung wird zunächst mit nur einem Verkäufer durchgeführt und dann an einem anderen Ort mit dem zweiten Eigentümer nachgenehmigt. Oder ein Eigentümer kann durch notarielle Vollmachten der anderen für alle handeln. Kauf bricht Miete oder Pacht nicht", erklärt Diehn. "Wenn ein Käufer also ein miet- oder pachtfreies Grundstück erwerben will, muss der Verkäufer dies im Vorfeld regeln." Das kann sich allerdings schwierig gestalten, weil der Verkäufer nicht wegen Eigenbedarfs kündigen kann. Die genauen Modalitäten sollten im Kaufvertrag festgehalten werden.

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Quelle: t-online.de , dpa-tmn